原告黄玉茹诉被告杨光、第三人中国农业银行股份有限公司广州北秀支行分家析产纠纷案

 

关键词  共有物分割

裁判要点  处理共有物分割纠纷过程中，双方当事人均不同意放弃占有部分的产权，要求以作价补偿方式取得对方的份额时，法院是否可以判决确定共有物的权属，是否可以判决让一方当事人依法取得其他共有权人的占有份额；当共有物的分割请求不予处理时，受益一方当事人是否要对另一方当事人的损失进行赔偿

相关法条  《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条

案例索引

一审：365滚球（2013）穗海法民三初字第1960号民事判决书

二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2110号民事判决书

 

基本案情

原告：黄玉茹

被告：杨光

第三人：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行

据查册日期为2013年12月12日的《房地产登记簿查册表》载明，海珠区X房的产权人为原告，占有部分全部，住宅建筑面积111.0825平方米，该屋套内建筑面积89.5358平方米；他项权利登记人为第三人，权利种类抵押，权利部位全部；附记365滚球于2013年6月5日送达（2013）穗海法执字第2060号协助执行通知书一份，协助被告单方办理占有该业1/2产权份额的产权登记手续。

原告曾于2012年提起离婚纠纷诉讼，该案经一审审理后，本院作出（2012）穗海法民一初字第2662号《民事判决书》，判决：一、准予原告与被告离婚；二、离婚后，婚生儿子杨知遇由原告携带抚养，被告每月支付抚养费800元直至儿子年满18周岁时止；三、离婚后，登记于原告名下的位于广州市海珠区X房由原、被告各自占有该房产1/2产权份额。原告应在本判决生效之日起7日内协助被告办理该房产的产权登记过户手续，过户费用由原、被告各自承担1/2份额。……八、离婚后，为购买广州市海珠区X房尚未清偿完毕的本金为330000元的银行贷款由原、被告各自承担1/2还款责任；等。该判决书已于2013年4月26日生效。

2013年5月29日，原、被告在涉案房屋处发生纠纷，并均向龙凤街派出所报警。

本案诉讼过程中，原告和被告均表示没有其它产权房屋，原告在离婚前已搬离涉案房屋，目前涉案房屋由被告、被告的父母以及原、被告的儿子杨知遇共同居住。

对于房屋的分割方式。经本院释明，原，被告均表示不同意对涉案房屋进行实物分割，同意采取产权归一方所有，另一方作价补偿的方式，对涉案房屋进行分割。原告表示不同意放弃涉案房屋产权，坚持要求对被告的1/2产权份额作价补偿，既然双方都想得到房屋的产权，原告愿意与被告进行竞价，价高者得，如果被告出价高于评估价或市场价，原告可以放弃产权，由被告作价补偿。被告表示也不同意放弃自己的1/2产权份额，可以对属于原告的1/2产权份额作价补偿。被告还表示坚持不同意以竞价的方式作价补偿，也不同意评估。

原告诉称：原、被告于2001年2月16日登记结婚。 2013年4月10日，(2012)穗海法民一初字第2662号《民事判决书》判决：准予原告与被告离婚；离婚后，婚生儿子杨知遇由原告携带抚养，被告每月支付抚养费800元直至儿子年满18周岁时止；离婚后，登记于原告名下的位于广州市海珠区X房由原、被告各自占有1/2产权份额。原告应在判决生效之日起7日内协助被告办理该房产的产权登记过户手续，过户费用由原、被告各自承担1/2份额；离婚后，为购买上述房屋尚未清偿完毕的本金为330000元的银行贷款由原、被告各自承担1/2还款责任；等。判决生效后至今，涉案房屋由被告居住使用，由原告个人偿还银行贷款。2013年5月29日，原告与其父亲回到涉案房屋，被告不但拒绝原告进入，并殴打原告父亲，造成原告父亲颈部软组织挫伤。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。原、被告离婚后，因性格不合无法共同居住，有重大理由需要分割房屋，且涉案房产由离婚前的共同共有变为按份共有，按份共有人有权随时请求分割，故原告要求依法分割涉案房屋。2004年3月4日，由原告个人与广州市达文房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，同年4月22日，原告与中国农业银行广东省分行营业部签订了《个人购房担保借款合同》，原告个人作为借款人负责偿还贷款，房地产权证也登记在原告个人名下。实际上，房屋贷款全部由原告收入偿还，被告婚后至今赋闲在家无工作。涉案房屋作为原告的唯一住房，考虑到原告经济收入稳定，有能力实现作价补偿，原告为抚养儿子亦需要取得涉案房屋产权，房屋登记在原告个人名下，贷款由原告个人偿还等因素，故原告要求取得房屋所有权，作价补偿被告。故起诉要求：1、判决位于广州市海珠区X房产权归原告所有，原告按市场价值的二分之一份额价值作价补偿被告；2、被告协助原告办理上述房产的产权登记过户手续，过户税费由原、被告各自承担1/2份额；3、被告支付原告自2013年4月26日起至被告实际腾空房屋之日止的房屋使用费（按租金的1/2支付，协商不成，以评估价值为准）；4、本案受理费等诉讼费用由被告承担。

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告的诉讼请求是没有法律依据的，其提到的理由主要的法律依据是物权法第99条的规定，原告对该条规定理解有错误。分割是指在可以分割的情况下进行分割，即按份共有人如果有重大事宜或者有其他理由要求分割的，其前提条件必须是共有物是可以分割的；但本案中并不具备两个房产证，只是一个房屋有两个共有人，因此也不可能办理到两个房产证，所以在此情况下根本没有办法分割。而原告主张的请求是依据婚姻法司法解释二第20条的规定，但是原告所立案的案由是共有物的纠纷，并不适用婚姻法的规定，所以原告诉讼请求所依据的理由是不成立的，是没有法律依据的。2、被告也主张了房屋的所有权。因为被告当时与原告结婚，全家从山东迁移到广州，为了购买涉案房屋也把在山东的房屋出卖了，也就是说被告和被告的父母唯一的房屋只有涉案房屋，并没有其他的房屋可以居住，所以被告也要求取得涉案房屋的所有权，也同意按房屋的评估价值的一半补偿给原告。3、如果双方不能协商处理涉案房屋，按照法律规定也应当以竞价的方式取得，因为实际上，该房屋的处理在原来的婚姻判决处理中（即（2012）穗海法民一初字第2662号民事判决书）遗留下来的问题，当时并没有按照婚姻法处理涉案房屋，所以我方认为应该按照婚姻法司法解释二第20条第一款规定，双方竞价处理，价高者得来取得房屋的所有权。综上，被告不同意原告在本案中的诉讼请求，因为其诉讼请求是没有任何法律依据的，被告认为应该按照双方竞买涉案房屋的方式来确定房屋所有权的归属。故被告提出反诉要求：1、广州市海珠区革新路逸蓝街11号1901房归被告所有，被告按房产1/2产权份额价值作价补偿给原告（暂定55万元，实际以评估为准）；2、原告协助被告办理上述房屋的产权登记过户手续，过户税费由原、被告各承担1/2；3、本案受理费等诉讼费由原告承担。

之后，被告没有交纳反诉费，并表示撤回反诉请求。补充答辩意见：原告的诉请是要求法院确权再支付对价，该请求从内容上看，实际是强迫被告将其份额出售给原告，原告是用确权的方式来写，其实是要求被告强行缔约的请求。根据民法通则和合同法的规定，民事行为必须是依法表示真实，这是民事行为成立的基本条件，但是本案中原告要求缔约，实际上就是违背了民法通则建立民事法律行为成立的条件。而且在合同法上也有规定，对于胁迫所签订的合同，也是属于无效和可撤销的合同。所以被告的观点是认为原告的请求是违反法律的规定。

第三人述称: 1、第三人与原告签订了个人购房抵押借款合同，该借款合同合法有效，对双方均有约束力，第三人已依约于2013年4月30日向原告发放贷款33万元，并办妥房屋抵押权登记手续，第三人从抵押登记之日起，依法享有涉案房屋的抵押权。2、该笔贷款供款正常，截至2013年11月21日已还款181449.14元，尚未还款本息合计148550.86元；在未结清贷款前，第三人不同意涉案房屋的权属人变更，即不同意将两个权属人变更为一个权属人。

 

裁判结果    一、被告杨光自本判决生效之日起10日内，向原告黄玉茹支付广州市海珠区X产权份额从2013年4月26日起至本判决生效之日止的房屋使用费（按有资质的评估部门评定的同期同地段私房住宅标准价租金标准计算）。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

 

裁判理由    经生效判决认定，广州市海珠区X房由原、被告各自占有该房产1/2产权份额。原告作为涉案房屋的产权人之一，有权要求对该屋进行析产。经本院释明，原，被告均表示不同意对涉案房屋进行实物分割，同意采取产权归一方所有，另一方作价补偿的方式对涉案房屋进行分割。但原、被告均表示不同意放弃涉案房屋的产权份额，只同意对对方的产权份额作出补偿。鉴于被告及其家人目前在涉案房屋居住，且没有搬迁去向的实际情况。现原告要求涉案房屋的产权归其所有，原告按市场价值的二分之一份额价值作价补偿被告并由被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。

关于房屋使用费的问题。由于原、被告之间存在矛盾冲突，原告回到涉案房屋居住并不利于双方对涉案房屋的使用和实现居住功能。现原、被告均确认原告在离婚前已搬离涉案房屋，目前涉案房屋由被告及其家人共同居住。故原告要求被告向其支付自2013年4月26日起的房屋使用费，合法有理，本院予以支持。由于被告也享有涉案房屋1/2的房屋使用权，原告要求被告腾空房屋依据不足，故房屋使用费暂计至本判决生效之日止。房屋使用费的标准双方没有达成一致意见，故应按有资质的评估部门评定的同期同地段私房住宅标准价租金标准计算。

案例注解    共有权人一方根据《物权法》第九十九条、第一百条的规定，要求占有共有物的全部产权分额，以作价补偿的方式补偿其他共有权人的产权份额时。当其他共有权人不同意的情况下，法院应当从物权保护的角度出发，对共有权人一方要求确认权属的诉讼请求不予支持。同时，应当向全部共有权人释明，根据《物权法》第一百条的规定，在共有权人对共有物分割无法达成一致意见时，共有物可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；当共有物难以分割或者因分割会减损价值的，应当对共有物折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。但在所有共有权人明确表示不同意对共有物进行实物分割的情况下，法院是否可以强制对共有物进行折价、拍卖或者变卖，再将取得的价款予以分割？在法院的审判实例中存在两种处理意见：一种观点认为，依据《物权法》第一百条的规定，在共有权人无法对共有物分割达成一致意见时，法院有权对共有物进行折价、拍卖或者变卖，再将取得的价款按照共有权人占有的份额比例予以分割。另一种观点认为，《物权法》第一百条的规定的是共有权人均同意对共有物进行分割的情况，法院依法判决的依据。在共有权人不同意分割共有物的情况下，并不适用该条规定。另外，基于其他共有权人占有的份额，受益一方共有权人应当对其他共有权人作出补偿。

 

一审合议庭：审判长胡泳贤  审判员黄颖慧 人民陪审员李少群

二审合议庭：审判长陈涛  审判员郭东升  审判员陈珊彬

附：裁判文书

一审：365滚球（2013）穗海法民三初字第1960号民事判决书

二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2110号民事判决书

 

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