何坤定诉冼小玲、卢学森，第三人周汉钦、广州裕丰咨询顾问有限公司确认合同无效纠纷案

            ——前手买卖合同无效，对后手合同效力的认定                          

 

关键词  善意第三人   合同效力

    裁判要点

标的房屋经多次买卖，在前手买卖无效的情况下，对后一手买家与前手的房屋买卖行为是否效力的认定，关键是要确定是否构成善意第三人，其法院根据证据规则及实际案情对涉案证据进行认定和审理案件。

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条

案例索引

一审：(2013)穗海法民三初字第828号民事判决（2013年9月6日）

二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1499号民事判决（2014年5月26日）

 

基本案情

原告诉称，我是广州市海珠区X房的业主，我所在单位于1987年将房屋租给我使用，在之后的房改中，我购买了该房屋，取得了该房屋的所有权，并将该房屋登记在我名下，我一直使用该房屋至今。2009年10月，我从街道居委会处得知第三人周汉钦已经成为该房屋的新业主并曾向街道要求我搬走一事。由于我没有承诺将房屋出卖给第三人周汉钦，也没有与其签订任何协议，更没有与其办理房屋过户手续，第三人周汉钦不可能取得该房屋的所有权。为了查明事实真相，我前往海珠区房屋交易登记中心进行咨询，被工作人员告知，该房屋已经在2004年卖给了第三人周汉钦，并已过户到其名下。后经我多方查证，也经儿子何广斌亲口承认，得知何广斌在2003年期间，未经我同意，以我的名义拟写了一份房屋事宜处理委托书，并在委托书上伪造我的签名。后何广斌到公证处对该伪造委托书进行了公证，并凭上述公证书到黄埔公证处办理转授权委托书公证，并委托陈斌将涉案房屋卖给第三人周汉钦。虽然第三人周汉钦明知何广斌的委托书是伪造的，何广斌无权对该房屋进行处分，但仍委托其代理人欧阳瑞鹏与陈斌签订了《广州市房地产买卖合同》，也亲自和何广斌签订了《转按协议》，并办理了房屋过户手续，非法取得了该房屋的所有权。2008年，第三人周汉钦又以交易形式将该房屋由自己的名下过户登记到妻子即被告冼小玲的名下，交易价格登记记录为386000元。2010年被告冼小玲又以40万元的低价将房屋卖给现登记所有权人卢学森，并办理了过户手续。为了维护自身的合法权益，2011年8月4日，我向海珠区法院提起了民事诉讼，因遇到特殊情况，我撤诉。2011年12月23日，我再次向海珠区法院提起民事诉讼【案号：（2012）穗海法民三初字第59号】，要求确认陈斌以我名义与第三人周汉钦签订的《广州市房地产买卖合同》无效。2012年6月18日，海珠区法院作出一审判决，确认上述合同无效。第三人周汉钦不服，提起上诉。2012年10月23日，广州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。2012年11月13日，我再次向海珠区法院提起民事诉讼【案号：（2012）穗海法民三初字第2651号】，要求确认周汉钦与被告冼小玲签订的《广州市房地产买卖合同》无效。2012年1月8日，海珠区法院作出一审判决，确认上述合同无效，该判决已于2013年1月26日生效。我认为，由于周汉钦与被告冼小玲签订的《广州市房地产买卖合同》已被法院确认无效，故此被告冼小玲并未取得房屋的所有权，被告冼小玲亦无权将该房屋交易至被告卢学森名下，故被告冼小玲和被告卢学森的行为严重损害了我的合法权益，导致我现在有家不能归。故起诉要求：1、判决被告冼小玲与被告卢学森签订的广州市海珠区X房房屋的买卖合同无效；2、判决被告卢学森将广州市海珠区X房房屋过户登记至原告名下；3、判决本案诉讼费由两被告承担。

 被告冼小玲辩称，不同意原告全部的诉讼请求，理由是：涉案房屋是我通过法院处理的方式来合法购买的，而且原告当时也确认是由我购买涉案房屋的，如果原告认为我购买涉案房屋是虚假的行为，房屋是无法成功交易的。

被告卢学森辩称，不同意原告全部的诉讼请求，理由是：1、我与被告冼小玲之间的房屋买卖是真实合法有效的，我是从中介公司放盘的房源中发现涉案房屋的，我在2010年3月24日签订买卖合同至2010年8月交易成功期间多次看楼，原告都没有提出异议，原告称其不清楚我和被告冼小玲关于涉案房屋的买卖是不符常理的。涉案房屋是经过三次交易才过户至我名下，现原告否定其儿子何广斌的公证书，我认为是原告和何广斌造假，我保留追究原告和何广斌的相关权利。2、涉案房屋的交易价格是80万元，但实际上加上中介费及税收等费用我共支付了90多万元，因此我购买涉案房屋是支付了合理的对价的。我是善意取得涉案房屋的所有权。3、被告冼小玲已将涉案房屋的钥匙交给我，我已实际占有、使用涉案房屋，相关政府部门是清楚该房屋由我占有、使用的情况，因此我是涉案房屋的善意购买人。

第三人周汉钦述称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是我通过法院拍卖的方式取得产权，是通过正当方式购买的涉案房屋的，至于公证书的真伪我无须审查，应由法院审查。

第三人裕丰公司述称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、被告冼小玲当时在我司放盘时提供的是房产证原件，被告冼小玲和第三人周汉钦在合同上是一并签名的，因此我有理由相信该两人是涉案房屋的业主，我司不清楚原告与被告之间的纠纷；2、涉案房屋的成交价80万元是合理的市场价，被告卢学森是我司通过正当途径找到的买家，在成交涉案房屋之前，我司也带被告卢学森看过其他房源，因此被告卢学森与我司均是善意的第三人。

经审理查明，原告原是广州市海珠区X的权属人，房地产证记载：权属来源是1999年2月向广东省盐业运销（企业）集团公司买，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为私产，建筑面积108.92平方米，抵押给权利人中国农业银行广州市穗西支行，权利价值402000元，存续期限为10年。

2003年9月29日，广东省公证处（2003）粤公证内字第50370号公证书记载：兹证明委托人何坤定于2003年9月27日在广州市，在前面的《委托书》上签名。其中《委托书》记载：委托人何坤定，受委托人何广斌，我是坐落在广州市海珠区X的产权人，现委托何广斌为我的合法代理人，就上述房屋的有关事宜代表我在广州市执行和处理如下事项：一、为我在中国农业银行广州市穗西支行办理上述房产提前还款手续，含向银行办理上述房产提前还款申请手续，银行还款手续。并从中国农业银行广州市穗西支行领取已还清抵押贷款房产的房产证、保险单等有关资料；二、对上述房产签署《广州市房地产买卖合同》、《委托办理房屋买卖转让手续合同》、《房地产买卖申请审批表》、《房地产买卖评估免勘表》、《具结书》等有关文件；三、在广州市房地产登记所办理上述房屋的涂销抵押、领取房地产证等手续；四、为上述房屋为我在银行办理房屋贷款申请手续，并签署相关按揭贷款文件；五、为我在广州市房地产交易所办理上述房屋的卖房手续；六、受委托人有转委托权；七、代我收取上述房产交易的售房款；等。

2003年12月11日，广州市黄埔区公证处出具（2003）穗黄证字第5809号公证书记载，兹证明何广斌于2003年11月25日，在前面的《转委托授权书》上签字。其中《转委托授权书》载明：委托人何坤定、代理人（转委托人）何广斌、复代理人陈斌，委托人是广州市海珠区X的产权人，已委托代理人办理上述房屋的交易过户等各项手续，并授予转委托权，现代理人转委托复代理人代为办理上述房屋的房屋出售、若交易不成功时有权办理退案手续、提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用、涂销房屋抵押登记、代收售房价款、调阅并复印产权档案相关资料；等。

2003年12月26日，何广斌作为原告的代理人（甲方、原抵押人、卖方）与第三人周汉钦（乙方、现抵押人、买方）、中国农业银行广州市流花支行（丙方、原抵押权人）、中国农业银行广东省分行营业部（丁方、现抵押权人）签订《转按协议》（跨行转按），约定如下：甲方于2000年11月22日将其坐落于广州市海珠区X的房屋（下称该房屋）抵押予丙方，抵押登记证明编号为穗房他证字第047259号；现经丙方同意，甲方将该房屋出售予乙方，乙方将购买的该房屋向丁方办理购房抵押贷款；经协议各方商议，同意按以下约定办理该房屋的交易及抵押手续：一、丙方同意在不取消抵押登记的情况下由甲方将该房屋出售给乙方；二、乙方在签署本协议时，已与丁方签署《购房贷款抵押合同》及有关文件，保证在获得该房屋产权后将该房屋抵押予丁方；三、丁方同意在乙方办妥该房屋的抵押登记手续后，通过乙方的授权，将该房屋的抵押贷款划拨至甲方在丙方开设的专用账户上；四、甲方保证将上述款项向丙方办理提前还款手续，解除其与丙方的抵押贷款关系，并授权丙方全权处理其专用账户上的款项，不足偿还贷款部分，甲方必须在乙方贷款发放日前补足。等。同日，第三人周汉钦与中国农业银行广东省分行营业部签订《个人购房抵押借款合同》，约定第三人周汉钦以涉案房屋为抵押，向中国农业银行广东省分行营业部贷款280000元。

2003年12月1日，陈斌以原告第二委托代理人的身份（卖方）与第三人周汉钦的委托代理人欧阳瑞鹏（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定买卖双方就下列房地产买卖，订立本合同，房地产坐落于广州市海珠区X，建筑面积119.8059平方米，交易价270000元；等。

2004年7月28日，第三人周汉钦缴纳了4050元的房屋契税。2004年8月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给第三人周汉钦，证件注明房屋抵押给中国农业银行广东省分行营业部，权利价值364500元。

2007年12月19日，第三人周汉钦的代理人李志玲（卖方、甲方）与被告冼小玲的代理人许惠珍（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：第三人周汉钦将涉案房屋出卖给被告冼小玲，交易价格386000元。 2008年1月2日，房管部门开具了付款人为冼小玲，收款人为周汉钦，金额为386000元购房款的发票。2008年1月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给被告冼小玲，证件注明房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州银山支行，权利价值658930元。

2010年3月24日，被告冼小玲（卖方）、被告卢学森（买方）与第三人裕丰公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定买方以800000元的价格购买涉案房屋，卖方收齐全部楼款当天交付该物业给买方；定金20000元，买方在签署本合同同时自行交付给卖方；首期楼款（不含定金）280000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）500000元，于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号；等。合同签订后，被告冼小玲、第三人周汉钦分别于2010年3月24日、2010年6月12日收到被告卢学森购买涉案房屋的定金20000元和订金10000元；被告卢学森于2010年7月15日在中国工商银行股份有限公司广州宝岗大道支行通过转账方式向被告冼小玲支付购房款370000元；2010年8月12日，中国工商银行股份有限公司广州银山支行向冼小玲（收款人）转入借款400000元（借款人卢学森）。

另，被告卢学森分别于2010年3月24日、2010年7月15日和2010年7月21日向第三人裕丰公司支付咨询及代理费合计16000元。

2010年7月15日，被告冼小玲（卖方）与被告卢学森（买方）签订《房地产买卖合同》（该合同在房管部门备案），约定冼小玲以40万元的价格出卖涉案房屋给卢学森。2010年7月21日，房管部门开具了付款人为卢学森，收款人为冼小玲，金额为400000元购房款的发票。广州市国土资源和房屋管理局于2010年7月26日核发了涉案房屋的《房地产权证》给被告卢学森。

2010年10月后，由于第三人周汉钦、被告卢学森要求收屋，原告发现上述情况后，申请要求撤销（2003）粤公证内字第50370号《公证书》。广东省广州市南方公证处于2011年8月3日作出了（2011）南公证撤字第03号[撤销（2003）粤公证内字第50370号《公证书》的决定]，内容载明：我处（原广东省公证处）于2003年9月29日出具了（2003）粤公证内字第50370号《公证书》，证明委托人何坤定于2003年9月27日签署《委托书》的行为，根据当事人何坤定的申请，我处对上述《公证书》进行了复查，查明：该《公证书》证明的《委托书》系何坤定的儿子何广斌假冒何坤定的名义签署；《委托书》上“何坤定”的签名不属实，故我处上述《公证书》的内容与事实不符；我处经研究，决定：撤销（2003）粤公证内字第50370号《公证书》，该《公证书》自始无效。

另查，原告于2011年12月2日向本院起诉被告陈斌、周汉钦、第三人何广斌，要求：1、判令被告陈斌以原告何坤定名义与第三人周汉钦签订的涉案房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。在该案诉讼中，第三人周汉钦确认购买房屋时是以不交吉购买，当时是委托中介公司签订的买卖合同。本院于2012年6月18日作出(2012)穗海法民三初字第59号民事判决书，判决确认2003年12月1日被告陈斌以原告何定坤名义与第三人周汉钦签订的《广州市房地产买卖合同》无效。广州市中级人民法院于2012年10月23日以（2012）穗中法民五终字第3003号民事判决书维持了上述判决。该判决已于2012年10月25日生效。原告于2012年11月13日向本院起诉周汉钦、冼小玲，要求判决周汉钦与冼小玲于2007年12月19日签订的广州市海珠区X的《广州市房地产买卖合同》无效；2、该案诉讼费由周汉钦、冼小玲承担。本院于2013年1月8日作出（2012)穗海法民三初字第2651号民事判决书，判决周汉钦与冼小玲于2007年12月19日签订的关于广州市海珠区X的《广州市房地产买卖合同》无效。该判决已生效。

原告于2013年3月13日提起本案诉讼。

在本案诉讼中，两被告确认双方实际按2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》履行。第三人裕丰公司确认其司促成两被告签订的《房屋买卖合同》是两被告实际履行的合同，并认为房管局备案的合同只是办理网签手续所签订的，应以《房屋买卖合同》为准。被告卢学森和第三人裕丰公司均确认在交易涉案房屋过程中，第三人裕丰公司多次带被告卢学森看房。原告认为两被告于2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》没有在房管部门的登记备案，且该合同基于前手无效合同也是无效的，对该合同的真实性、合法性和关联性均不予确认，对被告卢学森向被告冼小玲支付房款的事实不予确认。

裁判结果

365滚球于2013年9月6日作出（2013）穗海法民三初字第828号民事判决，驳回原告何坤定的全部诉讼请求。

一审判决后，原告何坤定提起上诉。广州市中级人民法院于2014年5月26日作出（2014）穗中法民五终字第1499号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。从本案看，生效的判决已经确认被告冼小玲和第三人周汉钦于2007年12月19日签订的关于涉案房屋的《广州市房地产买卖合同》无效，故被告冼小玲对涉案房屋没有处分权。但被告卢学森从2010年3月24日签订《房屋买卖合同》起至2010年8月止向被告冼小玲支付款项共80万元，该金额与双方签订的《房屋买卖合同》所约定的涉案房屋的交易价格一致，且被告卢学森也向第三人裕丰公司支付了中介费用，涉案房屋也已经登记在被告卢学森的名下。因此，被告卢学森认为其与被告冼小玲履行的是双方于2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》，其是涉案房屋的善意购买人的抗辩意见有理，本院予以采纳。原告认为涉案房屋的前两手买卖合同无效以及两被告的交易价格过低，主张两被告之间签订的买卖合同无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。

案例注解

本案中，各方当事人所争议的是，在被告周小玲与第三人周汉钦的房屋买卖合同的无效下，两被告间的房屋买卖行为是否有效，被告周汉钦是否构成善意第三人。而对善意第三人、合同效力问题如何认定的问题可进行探讨。

1、标的物经多次买卖，买受人是否属善意第三人应严格审查。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，生效的判决已经确认被告冼小玲和第三人周汉钦于2007年12月19日签订的关于涉案房屋的《广州市房地产买卖合同》无效，故被告冼小玲对涉案房屋没有处分权。

因此，本案中，关键是对被告卢学森是否构成善意第三人进行认定。被告卢学森从2010年3月24日签订《房屋买卖合同》起至2010年8月止向被告冼小玲支付款项共80万元，该金额与双方签订的《房屋买卖合同》所约定的涉案房屋的交易价格一致，且被告卢学森也向第三人裕丰公司支付了中介费用，涉案房屋也已经登记在被告卢学森的名下。因此，被告卢学森认为其与被告冼小玲履行的是双方于2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》，其是涉案房屋的善意购买人的抗辩意见有理，故予以采纳。

2、前一手买卖行为无效，并不必然导致后一手买卖行为的无效。是否无效应根据具体案情进行分析，对于是否构成善意第三人的认定，应对买卖行为是否真实发生、价格是否合理、是否已实际支付，以及有无交付房屋、是否已办理过户手续等方面进行审核，而不能简单认为前一手买卖行为无效，则后一手买卖行为也无效。

（一审法院合议庭组成人员：审判长吴洁苹，代理审判员林丽娜、人民陪审员甘永红；

二审法院合议庭组成人员：审判长张怡、代理审判员张艳、余盾；

编写人：365滚球民三庭 林丽娜）

 

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